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没有通知承租人的房屋买卖合同是否有效?-旷良勇律师网

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没有通知承租人的房屋买卖合同是否有效?

2017-08-03 16:31:15 旷良勇律师网 阅读

       【洞口律师旷良勇按】承租人享有优先购买权。在本案例中,房东王某出卖房屋,没有在合理期限内通知承租人张某,张某可以要求王某承担违约责任。但是洞口律师旷良勇认为张某的优先购买权没有对抗效力,也即张某不能主张王某和宋某房屋买卖合同无效。

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        现实问题

        2008年,张某租赁了王某的一间门面房,租赁期间为5年。2010年5月,王某将该间门面房卖给了宋某,并办理了房屋产权变更登记。一个月后,宋某去找张某收房租时,张某才知道王某已经将该间门面房转让了,而张某自己也十分想购买这间门面房。因此。张某以王某侵犯了自己的优先购买权为由,向人民法院提起诉讼,要求判定王某和宋某之间的房屋买卖合同无效。请问,张某的主张是否具有法律依据?

         法条指引

       《合同法》第二百三十条

        出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条

        出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

        问题解答

        张某的主张没有法律依据。我国《合同法》仅规定出租人应当在“合理期限”内通知承租人,也没有规定出租人授有通知承租人时的法律效果为何。根据此前的《民通意见》第118条,张某可以主强王某和宋某之间的合同无效。但是该司法解释又于2008年12月24日被最高法院废止。现在应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定。因此,张某的优先购买权不再具有对抗效力,张某不能主张王某和宋某之间的合同无效,仅可要求王某承担违约责任。

(作者:彭黎/李威娜/丁小团,来源:《最新实用法律常识全知道》,仅供学习交流使用,如侵犯著作权,请告知洞口律师旷良勇,我们将会第一时间进行删除)

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